sector inmobiliario ha sido 'la gallina de los huevos de oro' durante diferentes épocas en las última décadas. Fenómeno especialmente intenso en España, un país cuya economía ha tenido y aún tiene toda una relación de amor-odio con el ladrillo. El colmo del idilio llegó ya bien entrada la crisis, hasta que estalló la burbuja inmobiliaria y se llevó todo por delante.
Inversión inmobiliaria
Tras aquel episodio, invertir en viviendas pasó a producir vértigo en más de uno. De hecho, el inversor tradicional del sector -léase tirando a conservador o, cuanto menos, prudente- fue sustituido en muchas de esas operaciones por un perfil más agresivo. No en vano, hubo propiedades que perdieron hasta el 40% de su valor desde el principio de la crisis hasta 2016, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Desde entonces el sector inmobiliario ha seguido una tendencia hacia la normalización y la estabilidad. Aprovechando esa coyuntura, invertir en viviendas volvió a ser una opción accesible para un público medio.Sin embargo, ciertos indicadores actuales hacen que salten las alarmas, por ejemplo, cómo se han disparado los alquileres en determinadas ciudades, particularmente en Barcelona y Madrid. Así que, después de aquella experiencia que resultó traumática para muchos inversores, y observando el mercado inmobiliario hoy en día, invertir en vivienda vuelve a dar algo de canguelo. Y es que, ciertamente, los riesgos de esta inversión, considerada tradicional desde tiempos inmemoriales, existen.
Diez riesgos de la inversión en vivienda
Por ello, por si te encuentras en la tesitura de llevar a cabo una inversión inmobiliaria, te vamos a contar en las próximas líneas diez de los principales riesgos de la inversión tradicional en vivienda.
- Oscilacinones en el precio de la vivienda
Mientras el
precio de la vivienda nueva
ascendió un 5% el pasado ejercicio -estadísticas de la Sociedad de Tasación-, tanto aquélla como la usada se elevó un 4,2% en 2017, según Tinsa. El primer porcentaje supone el mayor avance de los últimos diez años, lo cual da una idea de la tónica actual del mercado inmobiliario. En ese sentido, pocos son los expertos que auguran una variación a corto plazo. Aunque más allá, el asunto no está tan claro. ¿Cuánto tiempo durará la subida? ¿Existe alguna garantía de que compres una vivienda a los precios actuales -recordemos que es una inversión a largo plazo- y en unos años no vuelva a depreciarse, tal y como ocurrió durante la crisis? Obviamente, la respuesta es negativa. Además, cabe insistir en que ese crecimiento actual en el
precio de la vivienda
resulta muy desigual en función de las zonas o los núcleos urbanos de que se trate.
Asimismo, no es sólo una cuestión de la vivienda en sí, puesto que el vigor del
sector inmobiliario
produce efectos colaterales, por ejemplo, sobre el suelo. En el caso, una vez más, de la capital, ese incremento del precio de la vivienda está revalorizando el suelo hasta las nubes. A ello hay que sumar la escasez de oferta del mismo, ya que ambos fenómenos unidos dan como consecuencia que los promotores estén adquiriendo suelos a precios sobredimensionados. Ese exceso será repercutido probablemente sobre el precio de las viviendas, con el trastorno que ello significa para el mercado.
- Cambios en las leyes del suelo
Por si fuera poco, también en relación con el suelo, éste puede verse afectado por modificaciones legales que podrían hacer variar su estatus. No hay previsión de que se avecinen grandes novedades a escala estatal, pero las variaciones pueden ser además autonómicas y/o municipales. Como es lógico, eso supone un riesgo si vas a
invertir en vivienda
.
- Falta de diversificación en la inversión
La vivienda es un activo muy apreciado por el inversor conservador y a largo plazo. Por supuesto, en las circunstancias apropiadas puede resultar una inversión muy rentable. Sin embargo, uno de los riesgos más renombrados de esta inversión tradicional es que implica 'meter todos los huevos en la misma cesta'. Es decir, que la diversificación resulta nula y, por lo tanto, si te falla esa inversión, puedes sufrir pérdidas considerables.
- Necesidad de un capital importante
Otra cuestión evidente es que cualquiera no puede adquirir una vivienda. No todos los bolsillos pueden permitírselo, con lo que el público inversor es limitado. Así que, o bien tienes un capital considerable para invertir, o bien un perfil solvente para que los bancos te concedan un préstamo hipotecario que te permita adquirir el inmueble. En este sentido, te aconsejamos que, si vas a apostar por comprar una propiedad, destines a la operación sólo el capital que no vayas a necesitar a largo plazo. Ten en cuenta que
hacer líquido un inmueble
no siempre es sencillo.
- Falta de conocimiento del inversor
¿Cuánto vale una determinada vivienda? ¿Cuáles son las mejores zonas y los momentos idóneos para entrar en el mercado inmobiliario? Si no eres un experto, seguramente desconocerás las respuestas. Por ello, resulta aconsejable que cuentes con asesoramiento especializado, que conozca el sector y pueda hacer una valoración del inmueble considerando todos los factores: localidad, precio, área, etc.
- Las promotoras inmobiliarias no acaban de levantar el vuelo
Existen diferentes caminos para que el particular invierta en vivienda, uno de ellos es vía promotora inmobiliaria. El problema es que, a pesar de la pujanza del sector inmobiliario, estas compañías no han logrado recuperarse del todo de los golpes de la crisis, con lo que pueden significar un riesgo a la larga para el inversor.
- Riesgo de impago por parte del inquilino
Comprar una vivienda para ponerla después en alquiler
es una operación relativamente común. Esa fórmula, que puede resultar ventajosa en el largo plazo, entraña sus riesgos. El principal, seguramente, es que el inquilino deje de pagar. Como arrendador puedes tomar ciertas precauciones, como exigir una fianza elevada, la demostración de ingresos o un seguro de alquiler, que puede hacerse cargo de hasta un año de renta.
- Peligros del alquiler turístico
Otra fórmula cada vez más en boga es el
alquiler vacacional
. Airbnb, Wimdu, Niumba o Rentalia pueden serte de gran ayuda si optas por esta posibilidad. Sin embargo, hay dos aspectos que hacen que el alquiler turístico sea menos recomendable que el anterior: que debes cumplir la normativa municipal que te afecte y que no gozarás de beneficio fiscal alguno, aunque el alquiler tributará en la declaración de la renta. Sus defensores arguyen que el rendimiento que puedes lograr supera al del alquiler corriente.
- Adquirir una vivienda para venderla a corto plazo, un riesgo
Invertir es más recomendable que especular
, puesto que es menos arriesgado. En los tiempos en los que los
precios de los alquileres
estaban más altos no era extraño que personas con apenas conocimiento del mercado compraran para vender en seguida. Tal era la demanda que podían adquirir un inmueble sacando beneficios incluso en unos días. En la actualidad no se dan las mismas condiciones, con lo que adquirir una vivienda para venderla a corto plazo supone un riesgo evidente.
- Los tipos de interés aumentan
Aunque se trate de una cuestión relacionada indirectamente con el sector inmobiliario, ambas suelen ir tan de la mano -dado que la mayoría de los compradores de vivienda la adquiere a través de una hipoteca- que hay que tenerla en cuenta. A los tipos actuales lo que pagarás por el préstamo tendrá unos intereses, que variarán cuando suban los
tipos de interés
. Incremento que se dará antes o después. Así que, en caso de que vayas a comprar una vivienda como inversión por medio de una hipoteca, te recomendamos que tengas en cuenta este factor.
Con todo, apostar por el ladrillo puede ser, sin duda, un buen negocio. Eso sí, siempre que tomes las precauciones oportunas: los
riesgos de la inversión en vivienda
no han desaparecido.
